Guide pratique des opérations d’aménagement : prochaine mise à jour en 2027

TVA immobilière : l’intégration au CIBS à compter de 2027

L’une des principales évolutions concerne la fiscalité. À compter du 1er janvier 2027, les dispositions relatives à la TVA doivent être intégrées au Code des impositions sur les biens et services (CIBS).

Cette évolution implique une actualisation des références utilisées jusqu’à présent pour analyser le traitement fiscal des opérations immobilières réalisées par les collectivités.

• la TVA applicable aux cessions de terrains ;
• la TVA sur marge ;
• la TVA sur le prix total ;
• les conditions d’assujettissement des différentes opérations ;
• le traitement fiscal des acquisitions, travaux et cessions réalisés dans le cadre des opérations d’aménagement.

Pour les collectivités gestionnaires de budgets annexes d’aménagement, cette évolution ne constitue donc pas seulement un changement de numérotation des textes. Elle nécessite également de vérifier les références juridiques utilisées et leur articulation avec les règles applicables aux opérations en cours. À ce titre, la doctrine officielle du BOFiP relative aux opérations de lotissement et d’aménagement constitue une référence utile pour le suivi de la TVA immobilière.

Une actualisation attendue de la doctrine fiscale au BOFiP

L’intégration de la TVA au CIBS devra également être accompagnée d’une actualisation de la doctrine fiscale publiée au BOFiP.

Cette étape sera particulièrement importante pour la TVA immobilière, compte tenu des évolutions intervenues ces dernières années en matière de TVA sur marge et de la jurisprudence française et européenne.

La prochaine édition du Guide intégrera donc les nouvelles références législatives mais également, lorsqu’elles seront publiées, les précisions doctrinales de l’administration fiscale.

Norme comptable n° 23 : des précisions encore attendues pour la M57

L’autre évolution importante concerne la norme comptable n° 23 relative aux opérations d’aménagement.

L’avis n° 2024-02 du CNoCP (Conseil de normalisation des comptes publics) prévoit une première application de cette norme à compter du 1er janvier 2027, pour les exercices clos à partir du 31 décembre 2027, avec possibilité d’application anticipée.

Cette norme introduit une nouvelle approche du suivi comptable des opérations d’aménagement, notamment autour du plan de financement à terminaison, du suivi des charges et produits de l’opération, des stocks et, le cas échéant, des pertes prévisionnelles.

Sa mise en œuvre dans le cadre des collectivités relevant de la M57 doit toutefois être articulée avec les instructions budgétaires et comptables applicables. À ce stade, plusieurs précisions restent attendues concernant ses conditions de mise en œuvre et son calendrier d’intégration dans le cadre M57.

Pour approfondir ce sujet, vous pouvez également consulter notre article consacré à la norme 23 appliquée aux opérations d’aménagement.

Pourquoi reporter la nouvelle édition du Guide à 2027 ?

Publier une nouvelle édition à la fin de l’année 2026 aurait conduit à intégrer des dispositions susceptibles d’être complétées ou précisées seulement quelques semaines plus tard.

Le choix a donc été fait de préparer une édition 2027 consolidée, tenant compte des textes et doctrines effectivement disponibles.

Cette nouvelle édition intégrera notamment :

• les nouvelles références fiscales issues du CIBS ;
• l’actualisation de la doctrine fiscale du BOFiP ;
• les évolutions relatives à la TVA immobilière ;
• la situation actualisée de la norme comptable n° 23 ;
• les conséquences de ces évolutions sur la gestion budgétaire et comptable des opérations d’aménagement en M57 ;
• plus largement, les évolutions réglementaires intéressant les budgets annexes d’aménagement.

Un Guide pratique destiné aux collectivités et à leurs budgets annexes d’aménagement

Le Guide pratique des opérations d’aménagement de M57.fr est conçu comme un outil opérationnel à destination des collectivités territoriales et de leurs établissements publics.

Il aborde notamment la création et le suivi des budgets annexes d’aménagement, la comptabilisation des stocks, la détermination du prix de revient des terrains, l’équilibre financier des opérations, la TVA immobilière, les cessions de terrains, le suivi pluriannuel des opérations ainsi que leur clôture.

La future édition conservera cette approche : traduire les évolutions réglementaires et fiscales en méthodes directement utilisables par les services financiers, comptables et opérationnels des collectivités.

Une édition 2027 consolidée et opérationnelle

Le décalage de quelques mois doit permettre de proposer une édition plus complète et d’éviter la publication successive de plusieurs mises à jour partielles.

L’objectif reste donc inchangé : mettre à disposition des collectivités un Guide pratique des opérations d’aménagement fiable, actualisé et directement opérationnel, intégrant les évolutions fiscales, comptables et budgétaires applicables en 2027.

Les collectivités qui souhaitent anticiper ces évolutions peuvent également découvrir nos prestations de conseil et d’audit ainsi que nos formations consacrées aux opérations d’aménagement.

À retenir
La prochaine édition du Guide pratique des opérations d’aménagement de M57.fr sera publiée en 2027 afin d’intégrer de manière consolidée les évolutions relatives à la TVA immobilière, au CIBS, au BOFiP, à la norme comptable n° 23 et à la M57.

M57.fr – 9 octobre 2026