TVA immobilière 2027
Ce qui change pour la TVA sur marge et les opérations d’aménagement
La TVA immobilière évolue à compter du 1er janvier 2027 avec le transfert des règles de TVA dans le Code des impositions sur les biens et services (CIBS). Pour les collectivités, les établissements publics fonciers locaux et les aménageurs publics, la principale question concerne la TVA sur marge : dans quelles situations pourra-t-elle encore être appliquée et quand faudra-t-il calculer la TVA sur le prix total ?
La jurisprudence européenne Icade Promotion a profondément modifié l’analyse. Le nouveau CIBS en tire les conséquences, tandis que plusieurs réponses ministérielles publiées à l’automne 2026 apportent des garanties importantes pour les opérations immobilières déjà engagées.
TVA immobilière 2027 : ce qui change au 1er janvier
À compter du 1er janvier 2027, les dispositions relatives à la TVA actuellement inscrites dans le Code général des impôts seront transférées vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS).
En matière de TVA immobilière, le régime particulier de taxation sur la marge sera désormais codifié aux articles :
- L. 231-18 du CIBS ;
- L. 231-19 du CIBS ;
- L. 231-20 du CIBS.
Certains documents plus anciens mentionnent encore les articles L. 221-18 à L. 221-20. Cette numérotation correspond à une version antérieure de la réforme.
À compter du 1er janvier 2027, la référence correcte sera donc L. 231-18 à L. 231-20 du CIBS.
Consulter l’ordonnance du 27 juillet 2026 sur Légifrance
TVA sur marge ou TVA sur le prix total : quelle différence ?
Pour comprendre l’enjeu de la TVA immobilière 2027, il faut distinguer la taxation sur le prix total et la taxation sur la marge.
En matière immobilière, la TVA sur le prix total constitue le principe.
La TVA sur marge constitue un régime particulier permettant, lorsque ses conditions sont réunies, de calculer la TVA sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
Exemple de TVA sur marge
Un terrain est acquis pour 100 000 € puis revendu pour 150 000 €.
Lorsque la TVA sur marge est applicable, la taxation porte, de manière simplifiée, sur une marge de :
150 000 € – 100 000 € = 50 000 €.
Lorsque le régime de marge n’est pas applicable, la TVA est calculée sur le prix total de cession.
La différence peut être très importante. Pour une collectivité ou un aménageur, le passage de la TVA sur marge à la TVA sur le prix total peut modifier :
- le produit HT réellement dégagé par la vente ;
- le prix de revient du terrain ;
- le besoin de financement de l’opération ;
- la trésorerie du budget annexe ;
- le montant d’une éventuelle participation ou subvention d’équilibre ;
- le prix de commercialisation ;
- et le bilan financier à terminaison.
Pourquoi l’arrêt Icade Promotion change la TVA immobilière
La principale évolution trouve son origine dans l’arrêt Icade Promotion, rendu par la Cour de justice de l’Union européenne le 30 septembre 2021 dans l’affaire C-299/20.
La CJUE a précisé les conditions d’application du régime de TVA sur marge prévu par la directive européenne.
Cette jurisprudence conduit notamment à rechercher l’existence d’une TVA supportée en amont et non déductible, parfois qualifiée de TVA « rémanente ».
Le Conseil d’État a tiré les conséquences de cette décision dans son arrêt du 12 mai 2022, n° 416727.
Le régime de TVA sur marge doit ainsi être replacé dans sa finalité : éviter notamment une double taxation lorsqu’une TVA non déductible est déjà incorporée dans le coût du bien.
Consulter la décision du Conseil d’État du 12 mai 2022
Ce que prévoit le CIBS pour la TVA sur marge
Le nouvel article L. 231-18 du CIBS impose notamment une cohérence entre la qualification du bien lors de son acquisition et lors de sa revente.
Sont notamment concernées les situations suivantes :
- terrain à bâtir acquis puis revendu comme terrain à bâtir ;
- immeuble ancien acquis puis revendu comme immeuble ancien.
L’article L. 231-19 du CIBS est particulièrement important.
Il prévoit que l’acquisition doit avoir été effectuée en vue de la revente et répondre aux conditions prévues par le texte, notamment au regard de la TVA non déductible éventuellement supportée en amont.
Le nouveau CIBS traduit ainsi beaucoup plus explicitement les conséquences de la jurisprudence européenne.
Achat d’un terrain à un particulier : le principal risque pour les collectivités
Le cas le plus sensible pour les collectivités et les aménageurs est souvent le suivant :
Particulier → collectivité ou aménageur → aménagement → revente du terrain à bâtir.
Lorsqu’une collectivité achète un terrain auprès d’un particulier, l’acquisition est généralement réalisée sans TVA.
Si aucune TVA supportée en amont ne peut être identifiée dans les conditions prévues par le nouveau dispositif, le régime de TVA sur marge peut être remis en cause.
La revente du terrain à bâtir pourrait alors être soumise à la TVA sur le prix total.
Cette situation doit être examinée avec une attention particulière dans les :
- lotissements communaux ;
- zones d’activités économiques ;
- opérations d’aménagement ;
- opérations de portage foncier ;
- acquisitions réalisées par des EPFL.
Pour les nouvelles opérations, la question « TVA sur marge ou TVA sur le prix total ? » doit donc être posée dès l’élaboration du bilan financier prévisionnel.
Le 1er janvier 2027 ne marque pas la fin immédiate de la TVA sur marge
Un point est essentiel.
Le 1er janvier 2027 correspond à l’entrée en vigueur de la recodification dans le CIBS.
Cette date ne correspond toutefois pas nécessairement à la date de modification de la doctrine administrative actuellement applicable à la TVA sur marge.
Le Gouvernement a annoncé une mise en conformité de la doctrine avec la jurisprudence européenne d’ici la fin du premier semestre 2027.
Il faut donc distinguer deux étapes :
- 1er janvier 2027 : entrée en vigueur du CIBS ;
- publication de la nouvelle doctrine BOFiP : modification de l’interprétation administrative applicable à la TVA sur marge.
Cette distinction est particulièrement importante pour les opérations déjà engagées.
TVA sur marge : les acquisitions déjà réalisées sont protégées
Une réponse ministérielle publiée le 1er octobre 2026 a apporté une première garantie importante pour les opérations en cours.
Le Gouvernement a confirmé que l’actuelle doctrine pourra continuer à être invoquée lorsque l’acquisition du bien est intervenue avant la modification de la doctrine administrative, même lorsque la revente intervient ultérieurement.
Cette disposition permet d’éviter qu’un terrain acquis sous le régime doctrinal actuel ne change brutalement de régime fiscal au moment de sa revente.
Les compromis de vente antérieurs sont également sécurisés
La protection ne concerne pas uniquement les acquisitions définitivement réalisées.
Le Gouvernement a également confirmé qu’un bien ayant fait l’objet d’un compromis de vente avant la publication de la nouvelle doctrine pourra bénéficier du dispositif transitoire.
La date de l’acte authentique n’est donc pas nécessairement la seule date à prendre en considération.
Les promesses unilatérales de vente sont désormais expressément visées
Une nouvelle clarification importante est intervenue le 29 octobre 2026.
Dans une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat, le Gouvernement a expressément ajouté les promesses unilatérales de vente aux situations susceptibles de bénéficier de la protection transitoire.
Sont ainsi désormais expressément identifiés :
- l’acquisition du bien ;
- le compromis de vente ;
- la promesse unilatérale de vente.
Lorsqu’un de ces actes intervient avant la publication de la nouvelle doctrine, l’assujetti-revendeur pourra continuer à invoquer l’interprétation administrative actuellement applicable dans les conditions précisées par le Gouvernement.
Cette clarification est particulièrement importante pour les opérations d’aménagement car plusieurs mois, voire plusieurs années, peuvent s’écouler entre la signature d’une promesse et l’acquisition définitive du terrain.
Consulter la réponse ministérielle du 29 octobre 2026 sur le site du Sénat
TVA immobilière et concessions d’aménagement
Le Gouvernement a également prévu une protection particulière pour les concessions d’aménagement.
Lorsqu’un traité de concession d’aménagement relevant de l’article L. 300-5 du Code de l’urbanisme a été conclu avant le changement de doctrine, les reventes réalisées dans le cadre de cette concession pourront continuer à bénéficier de l’interprétation administrative antérieure dans les conditions annoncées par le Gouvernement.
Cette mesure est particulièrement importante pour les SPL et autres aménageurs concessionnaires.
Les EPFL bénéficient également des mesures transitoires
La réponse ministérielle du 29 octobre 2026 confirme également que ces garanties transitoires ont vocation à bénéficier aux établissements publics fonciers locaux (EPFL).
Cette précision est importante dans les opérations de portage foncier suivant le schéma :
Propriétaire privé → EPFL → collectivité ou aménageur.
Chaque opération devra néanmoins être examinée en fonction de la date des actes, du régime fiscal de l’acquisition, des conditions du portage et des modalités de rétrocession.
La doctrine fiscale actuelle reste opposable
La DGFiP a actualisé le 7 octobre 2026 le rescrit BOI-RES-TVA-000253 relatif à la recodification de la TVA.
Cette publication confirme le principe de continuité de la doctrine administrative.
Les commentaires administratifs, réponses ministérielles et prises de position bénéficiant des garanties prévues par les articles L. 80 A et L. 80 B du Livre des procédures fiscales continuent donc à produire leurs effets après le transfert des dispositions du CGI vers le CIBS tant qu’ils n’ont pas été rapportés ou rendus caducs.
Le passage du CGI au CIBS au 1er janvier 2027 ne fait donc pas disparaître automatiquement la doctrine actuelle sur la TVA immobilière.
Consulter le rescrit BOI-RES-TVA-000253 actualisé le 7 octobre 2026
TVA immobilière 2027 : que doivent faire les collectivités dès maintenant ?
Les collectivités, EPFL et aménageurs ont intérêt à réaliser dès maintenant un inventaire des opérations foncières en cours.
Pour chaque opération, il convient notamment d’identifier :
- la date d’acquisition du terrain ;
- la qualité du vendeur ;
- le régime de TVA de l’acquisition ;
- l’existence éventuelle d’une TVA non déductible en amont ;
- l’existence et la date d’un compromis ;
- l’existence et la date d’une promesse unilatérale ;
- la date d’un éventuel traité de concession ;
- l’intervention éventuelle d’un EPFL ;
- la qualification du bien lors de l’acquisition et lors de la revente.
Pour les nouvelles opérations : simuler la TVA sur le prix total
Pour les nouvelles opérations qui seront engagées après le changement doctrinal, une simulation comparative doit être réalisée entre :
- TVA sur marge ;
- TVA sur le prix total.
Cette analyse doit intervenir avant la fixation du prix de vente des terrains.
TVA immobilière 2027 : les quatre points à retenir
1. Le régime de TVA sur marge ne disparaît pas au 1er janvier 2027
Les nouvelles dispositions seront codifiées aux articles L. 231-18 à L. 231-20 du CIBS.
2. Les conditions d’application de la TVA sur marge sont toutefois resserrées
La jurisprudence Icade Promotion et le nouveau CIBS renforcent notamment l’importance de la TVA non déductible supportée en amont.
3. Une nouvelle doctrine administrative est attendue d’ici la fin du premier semestre 2027
C’est sa date de publication qui constituera l’une des principales dates de bascule pour le régime transitoire.
4. Les opérations déjà engagées bénéficient de garanties importantes
Sont désormais expressément visés :
- les acquisitions ;
- les compromis ;
- les promesses unilatérales de vente ;
- certaines concessions d’aménagement.
Les garanties transitoires ont également vocation à bénéficier aux EPFL.
Conclusion
La réforme de la TVA immobilière en 2027 ne constitue donc pas une simple opération de renumérotation du Code général des impôts vers le CIBS.
Elle intervient dans un contexte de mise en conformité du droit français avec la jurisprudence européenne sur la TVA sur marge.
Pour les collectivités et les aménageurs, la principale conséquence est financière : certaines opérations qui bénéficient aujourd’hui d’une taxation sur la marge pourraient demain relever d’une TVA calculée sur le prix total.
Il est donc nécessaire d’identifier dès maintenant les opérations bénéficiant des mesures transitoires et d’intégrer systématiquement le risque TVA dans les nouveaux bilans d’aménagement.
M57.fr poursuit sa veille sur la TVA immobilière 2027 et actualisera cette analyse lors de la publication de la nouvelle doctrine administrative annoncée pour le premier semestre 2027.
Article mis à jour le 4 novembre 2026.
Sources officielles
- Ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026.
- Code des impositions sur les biens et services, articles L. 231-18 à L. 231-20.
- BOI-TVA-IMM-10-20-10.
- BOI-RES-TVA-000253, actualisé le 7 octobre 2026.
- Réponses ministérielles publiées au JO Sénat des 1er et 29 octobre 2026.
- CJUE, 30 septembre 2021, C-299/20, Icade Promotion.
- Conseil d’État, 12 mai 2022, n° 416727.
Auteur : Jean-Claude DORGERE
