TVA immobilière 2027

La jurisprudence européenne Icade Promotion a profondément modifié l’analyse. La nouvelle rédaction du CIBS en tire les conséquences, tandis que plusieurs réponses ministérielles sécurisent les opérations immobilières engagées avant la future modification de la doctrine administrative.

TVA immobilière 2027 : deux ordonnances à distinguer

La recodification de la TVA résulte d’abord de l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, qui a organisé le transfert des dispositions relatives à la TVA du Code général des impôts vers le Code des impositions sur les biens et services.

Dans sa rédaction initiale, cette ordonnance prévoyait une entrée en vigueur au 1^er septembre 2026. Le régime particulier de TVA sur marge immobilière était alors codifié aux articles L. 221-18 à L. 221-20.

Une seconde ordonnance, l’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 portant divers ajustements du CIBS, a ensuite :

• reporté l’entrée en vigueur de la recodification au 1^er janvier 2027 ;
• réorganisé la numérotation du CIBS.

Les références applicables à compter du 1^er janvier 2027 sont donc désormais :

• L. 231-18 du CIBS ;
• L. 231-19 du CIBS ;
• L. 231-20 du CIBS.

Cette évolution de numérotation explique que certains documents administratifs publiés en 2026 fassent encore référence aux articles L. 221-18 à L. 221-20 ou à la date du 1^er septembre 2026. C’est notamment le cas de la réponse ministérielle du 1^er octobre 2026, qui reprend encore les références de la première version de la recodification. Pour l’application du dispositif à compter de 2027, les références à retenir sont bien le 1^er janvier 2027 et les articles L. 231-18 à L. 231-20 du CIBS.

TVA sur marge ou TVA sur le prix total : pourquoi l’enjeu est important

En matière de TVA immobilière, la taxation sur le prix total constitue le principe. La taxation sur la marge constitue un régime particulier applicable lorsque ses conditions sont réunies.

La différence peut avoir un impact financier important pour une opération d’aménagement.

Exemple chiffré : incidence sur le prix payé par l’acquéreur

Prenons un exemple volontairement simplifié :

• prix d’acquisition du terrain : 100 000 € ;
• prix de cession hors TVA recherché par la collectivité : 150 000 € ;
• taux de TVA : 20 %.

Si le régime de TVA sur marge est applicable, la marge taxable est, dans cet exemple simplifié :

150 000 € – 100 000 € = 50 000 €.

La TVA correspondante est alors de :

50 000 € × 20 % = 10 000 €.

Le prix total supporté par l’acquéreur est donc de :

150 000 € + 10 000 € = 160 000 €.

Si la TVA doit être calculée sur le prix total, la TVA est de :

150 000 € × 20 % = 30 000 €.

Le prix total supporté par l’acquéreur devient alors :

150 000 € + 30 000 € = 180 000 €.

À prix de cession hors TVA identique pour la collectivité, le passage de la TVA sur marge à la TVA sur le prix total augmente donc, dans cet exemple, le coût supporté par l’acquéreur de 20 000 €.

Cette différence peut avoir un impact direct sur l’attractivité du prix de commercialisation, notamment lorsque l’acquéreur ne récupère pas intégralement la TVA.

Ce qu’a réellement jugé la CJUE dans l’affaire Icade Promotion

L’évolution trouve son origine dans l’arrêt Icade Promotion rendu par la Cour de justice de l’Union européenne le 30 septembre 2021, affaire C-299/20.

La Cour précise que le régime de taxation sur la marge peut s’appliquer dans deux situations principales :

• l’acquisition du bien a été soumise à la TVA, mais l’assujetti-revendeur n’a pas eu le droit de déduire cette TVA ;
• l’acquisition du bien n’a pas elle-même été soumise à TVA, mais le prix d’acquisition incorpore une TVA acquittée en amont par le vendeur initial.

En dehors de ces situations, la CJUE considère que le régime de taxation sur la marge ne peut pas s’appliquer lorsque l’acquisition initiale n’a pas été soumise à TVA, qu’elle soit hors du champ de la taxe ou exonérée.

Le second cas admis par la Cour peut concerner une acquisition auprès d’une personne non assujettie, mais uniquement lorsqu’il existe effectivement, dans le prix d’acquisition, une TVA acquittée antérieurement et non récupérée.

Terrain non constructible devenu terrain à bâtir : la marge est exclue

La CJUE a également précisé que le régime de marge ne s’applique pas lorsque le terrain acquis ne présentait pas la qualité de terrain à bâtir lors de son acquisition et qu’il acquiert cette qualification avant sa revente.

Cette exigence d’identité de qualification est désormais explicitement reprise par l’article L. 231-18 du CIBS.

Division en lots et viabilisation : pas d’exclusion automatique

En revanche, la Cour n’exclut pas le régime de marge du seul fait que le terrain a fait l’objet, entre l’acquisition et la revente :

• d’une division en lots ;
• ou de travaux de viabilisation et de desserte par les réseaux.

Ce point est particulièrement important pour les lotissements communaux et les zones d’activités : la réalisation des travaux d’aménagement n’écarte donc pas, à elle seule, le régime de TVA sur marge.

Le Conseil d’État a tiré les conséquences de l’arrêt Icade

Dans sa décision n° 416727 du 12 mai 2022, rendue par les 3^e et 8^e chambres réunies et mentionnée aux tables du recueil Lebon, le Conseil d’État a tiré les conséquences de l’interprétation donnée par la CJUE.

Il confirme notamment l’incompatibilité partielle du dispositif français avec le droit de l’Union et précise que les travaux de viabilisation réalisés entre l’acquisition et la revente sont, par eux-mêmes, sans incidence sur l’application du régime de marge.

Le pourvoi de la société Icade Promotion a finalement été rejeté.

Ce que prévoit le nouveau CIBS

L’article L. 231-18 du CIBS prévoit que le régime particulier s’applique à un bien immeuble qui, lors de son acquisition comme lors de sa livraison, présente la qualification de :

• terrain à bâtir ;
• ou immeuble ancien.

Le régime n’est pas applicable lorsque cette qualification est différente entre l’acquisition et la revente.

L’article L. 231-19 précise ensuite que l’acquisition doit être effectuée en vue de la revente et relever de l’une des deux situations suivantes :

• l’acquisition est grevée d’un montant de TVA que le destinataire ne peut pas déduire ;
• l’acquisition n’est pas soumise à TVA, mais le vendeur avait lui-même acquis l’immeuble dans le cadre d’une opération grevée d’une TVA qu’il n’avait pas le droit de déduire.

Enfin, l’article L. 231-20 définit la base d’imposition par différence entre la contrepartie de la vente et celle de l’acquisition.

Achat d’un terrain à un particulier : une analyse au cas par cas

Pour les collectivités et les aménageurs, un cas doit faire l’objet d’une attention particulière :

Particulier → collectivité ou aménageur → aménagement → revente du terrain à bâtir.

Il serait cependant excessif d’affirmer que toute acquisition auprès d’un particulier exclura automatiquement le régime de marge.

Il faut rechercher si les conditions posées par la jurisprudence européenne et par l’article L. 231-19 sont remplies, notamment si le prix auquel le revendeur acquiert le bien incorpore une TVA acquittée en amont par le vendeur initial.

À défaut, la revente taxable est susceptible de relever d’une TVA calculée sur le prix total.

Cette question doit désormais être examinée dès l’établissement du bilan financier d’un lotissement, d’une ZAE ou de toute autre opération d’aménagement.

La garantie transitoire existe en réalité depuis février 2022

La protection des opérations déjà engagées n’est pas apparue en octobre 2026.

Elle avait déjà été expressément annoncée par le Gouvernement dans la réponse ministérielle Grau n° 42486, publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale le 1^er février 2022, page 702, quelques mois après l’arrêt Icade Promotion.

Le Gouvernement y indiquait que, tant que la doctrine BOFiP n’était pas modifiée, les assujettis-revendeurs pouvaient continuer à se prévaloir de la doctrine administrative existante sur le fondement de l’article L. 80 A du Livre des procédures fiscales.

Il précisait surtout que la future mise à jour de la doctrine n’avait pas vocation à remettre en cause les équilibres économiques des opérations en cours.

Ainsi, une revente intervenant après la publication des futurs commentaires pourra continuer à bénéficier de l’ancienne doctrine lorsque :

• l’acquisition du bien est intervenue avant cette publication ;
• ou le bien a fait l’objet d’un compromis de vente avant cette publication.

Cette garantie existe donc depuis 2022.

La réponse du 1er octobre 2026 confirme et étend cette protection

La réponse à la question écrite n° 08332 de M. Jean-Claude Tissot, publiée au JO Sénat du 1^er octobre 2026, page 4768, ne crée donc pas la protection acquisition/compromis : elle confirme la garantie donnée en février 2022.

Elle apporte en revanche une extension très importante aux concessions d’aménagement.

Le Gouvernement confirme que les reventes réalisées en application d’un traité de concession d’aménagement relevant de l’article L. 300-5 du Code de l’urbanisme, conclu avant le changement de doctrine, pourront également continuer à bénéficier de l’actuelle interprétation administrative.

La réponse vise notamment les sociétés publiques locales (SPL) agissant en qualité de concessionnaires-aménageurs.

Le Gouvernement annonce par ailleurs la mise en conformité de la doctrine avec le droit de l’Union d’ici le premier semestre 2027.

Depuis le 29 octobre 2026, les promesses unilatérales sont également visées

Une nouvelle étape a été franchie avec la réponse à la question écrite n° 10123 de M. Patrice Joly, publiée au JO Sénat du 29 octobre 2026, page 5197.

Le Gouvernement y confirme qu’une revente intervenant après la future modification de doctrine pourra continuer à bénéficier de l’actuelle doctrine lorsque, avant cette publication :

• le bien a été acquis ;
• il a fait l’objet d’un compromis de vente ;
• ou il a fait l’objet d’une promesse unilatérale de vente.

Cette dernière précision est particulièrement utile pour les opérations foncières dont la réalisation s’étale sur plusieurs mois ou plusieurs années.

Les garanties ont vocation à bénéficier également aux EPFL

La réponse ministérielle du 29 octobre 2026 précise également que ces garanties transitoires ont vocation à bénéficier aux établissements publics fonciers locaux (EPFL).

Cette formulation doit être conservée telle quelle : elle est plus précise que d’affirmer que tous les EPFL « bénéficient » automatiquement du régime transitoire.

Chaque opération devra donc être analysée au regard des actes signés, des dates d’engagement et des conditions fiscales propres à l’acquisition et à la rétrocession.

Le 1er janvier 2027 ne marque pas la disparition de la doctrine actuelle

La DGFiP a actualisé le 7 octobre 2026 le rescrit BOI-RES-TVA-000253 relatif aux dispositions transitoires de la recodification.

Ce rescrit confirme que la recodification entre en vigueur le 1^er janvier 2027.

Il confirme également la continuité des commentaires administratifs et prises de position entrant dans le champ des articles L. 80 A et L. 80 B du Livre des procédures fiscales.

Autrement dit :

le transfert de la TVA du CGI vers le CIBS au 1^er janvier 2027 n’entraîne pas, à lui seul, la disparition de la doctrine actuellement applicable à la TVA sur marge.

La véritable date de bascule à surveiller est celle de la publication de la future doctrine mettant le BOFiP en conformité avec la jurisprudence Icade, annoncée d’ici la fin du premier semestre 2027.

Que doivent faire les collectivités et aménageurs dès maintenant ?

Les collectivités, EPFL, SPL et aménageurs ont intérêt à établir dès maintenant un inventaire des opérations foncières en cours.

Pour chaque opération, il convient notamment de vérifier :

• la date d’acquisition du terrain ;
• la qualification fiscale du vendeur ;
• le régime de TVA applicable à l’acquisition ;
• l’existence éventuelle d’une TVA incorporée au prix d’acquisition ;
• l’existence et la date d’un compromis ;
• l’existence et la date d’une promesse unilatérale ;
• la date et le périmètre d’un éventuel traité de concession ;
• l’intervention éventuelle d’un EPFL ;
• la qualification du bien à l’acquisition et à la revente.

Pour les nouvelles opérations, il est également recommandé de réaliser une simulation comparative entre :

• TVA sur marge ;
• TVA sur le prix total.

Cette analyse doit intervenir avant la fixation des prix de commercialisation et être intégrée au bilan à terminaison et au plan de trésorerie de l’opération.

TVA immobilière 2027 : les cinq points à retenir

1. Le régime de TVA sur marge ne disparaît pas au 1er janvier 2027

Il est repris aux articles L. 231-18 à L. 231-20 du CIBS, avec des conditions reflétant la jurisprudence européenne.

2. L’identité de qualification du bien est déterminante

Un terrain qui n’était pas terrain à bâtir lors de son acquisition mais le devient avant sa revente ne relève pas du régime de marge prévu par ces dispositions.

3. Division en lots et viabilisation ne font pas perdre, à elles seules, le régime

C’est un point particulièrement important pour les lotissements et zones d’activités.

4. La protection des opérations en cours existe depuis 2022

La réponse Grau du 1^er février 2022 avait déjà sécurisé les acquisitions et compromis antérieurs au changement de doctrine. Les réponses de 2026 ont confirmé et complété cette protection.

5. La prochaine échéance majeure sera la nouvelle doctrine BOFiP

Sa publication est annoncée d’ici la fin du premier semestre 2027. C’est cette évolution qui devra faire l’objet d’une nouvelle analyse détaillée.

Conclusion

La réforme de la TVA immobilière en 2027 ne doit donc pas être présentée comme une simple renumérotation du Code général des impôts vers le CIBS, ni comme une disparition générale de la TVA sur marge.

Elle traduit dans le droit codifié français les conséquences d’une jurisprudence européenne qui recentre le régime de marge sur sa finalité : éviter qu’une TVA déjà supportée et non récupérable ne soit à nouveau comprise dans l’assiette de la taxe lors de la revente.

M57.fr poursuit sa veille sur la TVA immobilière 2027 et actualisera cette analyse dès la publication de la nouvelle doctrine administrative.

Article mis à jour le 6 novembre 2026.

Sources officielles principales

• Ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la taxe sur la valeur ajoutée et diverses modifications du CIBS.
• Ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 portant divers ajustements du CIBS.
• CIBS, articles L. 231-18 à L. 231-20, applicables au 1^er janvier 2027.
• Réponse Grau n° 42486, JO Assemblée nationale du 1^er février 2022, p. 702.
• Réponse à la QE n° 08332 de M. Jean-Claude Tissot, JO Sénat du 1^er octobre 2026, p. 4768.
• Réponse à la QE n° 10123 de M. Patrice Joly, JO Sénat du 29 octobre 2026, p. 5197.
• BOI-TVA-IMM-10-20-10.
• BOI-RES-TVA-000253, version du 7 octobre 2026.
• CJUE, 30 septembre 2021, C-299/20, Icade Promotion.
• Conseil d’État, décision n° 416727 du 12 mai 2022, 3^e et 8^e chambres réunies, mentionnée aux tables du recueil Lebon.

Jean-Claude DORGÈRE – M57.fr